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相続手続の流れ(不動産編)

相続手続の流れ(不動産相続~売却手続き)

司法書士に相続手続きと並行して、不動産の売却手続きのサポートをご依頼される場合、下記のような流れで進んでいきます。

相続手続きで「間違い」がないように、また、後悔しない売却活動をするために、上手に手続きを進める「コツ」を、司法書士目線でご説明します。

ここでは、住宅地にある土地や建物、マンションの場合を想定して、不動産の相続手続きの流れをご説明しています。

STEP.1
初回のご相談

相続手続きのご依頼のため、まずはご相談にお越し下さい。
相続人の代表の方、もしくはご家族の方でも結構です。
また、ビデオ通話によるオンライン相談をご希望の場合は、「オンライン相談」のページからアクセスして下さい。

☆ご用意いただく書類

下記のような書類をお持ちいただけると、ご相談がスムーズに進みます。
  1. 死亡診断書・死亡届のコピー
  2. 土地・建物の固定資産税納税通知書(毎年1回役所から送られてくるもの)
  3. 土地・建物の権利証
  4. 遺言書がある場合は遺言書
  5. 不動産売却を予定されている場合は、購入金額が分かる資料(売買契約書等)
  6. ご相談者のご本人確認書類(運転免許証やマイナンバーカード)
  7. ご相談者の認印

初回ご相談時には、相続手続きのご依頼の他、「不動産の売却も予定している」ことをお知らせ下さい。
また、預貯金・株式・投資信託などの金融資産をお持ちの場合は、金融機関・銀行・証券会社関係の書類(通帳・取引残高証明書・郵便物)をお持ち下さい。

STEP.2
司法書士と相続手続きの委任契約

手続きの進め方、手続き費用にご納得いただけた場合は、司法書士への委任契約書に署名ご捺印をいただきます。相続人の皆様には、印鑑証明書のご用意をお願いします。

遺言書がある場合は、相続人する、遺贈すると指定された方からのご依頼で着手します。
しかし、例えば、医療保険や生命保険金などで、保険の受取人が「法定相続人」となっており、「遺言書の内容に含まれない」と判断されるような場合は、相続人全員の印鑑がないと、手続きができないケースもあります。

STEP.3
司法書士が相続手続きに着手

相続手続きを受任した司法書士は、不動産や預貯金、証券会社での相続手続きと並行して、不動産に関する下記のような資料を整えていきます。

相続人の調査
  • 役所で、戸籍謄本等の相続証明関係書類の収集をします。
固定資産税課税台帳(名寄帳)の取得
  • 役所で、亡くなられた方名義の土地建物に漏れがないようチェックします。
    公衆用道路や固定資産税が非課税の不動産については、固定資産税の納税通知書に記載されていない場合がありますので、全不動産を特定します。
不動産登記情報の取得
  • 土地建物について、法務局で登記されている内容を調査します。
公図・地積測量図・建物図面の取得
  • 土地の公図、土地の地積測量図、建物の建物図面を取得します。
住宅地図の取得
  • ゼンリンの住宅地図を取得します。
路線価図の取得
  • 国税庁のサイトから取得します。
  • 一戸建ての場合は、過去に、近隣の所有者の方と境界を確認された「筆界確認書」をお持ちの場合があります。土地建物の権利証と一緒に保管されていないか、探してみて下さい。
STEP.4
不動産業者さんのご紹介

不動産の売却を予定されている場合で、ご希望があれば、仲介をお願いする業者さんをご紹介します。

  1. 打ち合わせや現地訪問の際には司法書士も同席し、情報と「望まれること」を共有します。
    売却活動の方針について、ここで遠慮なく意見をお伝えされることが、不動産の売却で「後悔されないため」のコツです。ここで方針に食い違いが出る説明に納得できないようであれば、他の業者さんの話も聞いてみましょう。
    例えば、よくあるご希望は、下記のような内容です。
    • 時間がかかってもいいので、少しでも高く売却して欲しい
    • 査定よりも多少安くなってもいいので、早く解決したい
    • 建物はできるだけ解体せずに売却したい
  2. 現地の訪問と前後して、不動産業者さんには査定書を作成してもらい、最善の売却方法・進め方を提案してもらいます。
  3. 場合によっては複数の業者さんと会ってもらい、どの業者さんにお願いされるか、お客様に選んでいただきます。
  • 不動産の売却を予定されていない場合、この工程はカットとなります。または、お客様自身が不動産業者さんを探される場合は、お客様にお任せします。

本サイトを運営している司法書士自身、自分の不動産の売買を経験しています。
また、成年後見業務の中で、売主の法定代理人として、自らが売主の立場となる不動産の売買も日常的に経験しています。

その感覚として、不動産は「買う時よりも、売る時のほうが何倍も難しい!」というのが実感です。

しかし、売買の件数を重ねるにつれ、「こういう場合は、レインズに載せてもらって、ゆっくり待ったほうがいい」「こういうケースは、業者さんに買い取ってもらったほうがいい」というポイントが、経験として分かってきました。

また、「売るのは難しいのではないか…」と思う物件の時も、不動産業者さんは何とか手を尽くして、動いて下さるもの、ということも経験しています(但し、山林や農地の場合は別です)。

司法書士業務を依頼して下さったお客様には、司法書士自身が蓄積してきた売却に関するノウハウを還元するつもりです。

STEP.5
遺産分割協議書の作成

司法書士が作成した財産目録を元に、相続人の皆さんの間で、話し合い(遺産分割協議)をお願いします。司法書士は必要に応じて、ご意向の調整、説明や助言を行なうことができます。

  • 遺言書がある場合は、遺言書の内容に従って相続手続きを進めます。
STEP.6
不動産の相続登記

不動産(土地・建物・マンション)について、法務局で名義変更の手続きを行ないます。
司法書士が代理で手続きをします。相続登記が終われば、相続人の方名義の、新しい権利証(登記識別情報通知)が出来上がります。

STEP.7
不動産売却に付随する手続き

不動産の売却に際しては、売却の着手、売買契約~売買成立までの間に、付随する手続きが必要になる場合があります(建物の解体や測量の要否は、買主さんから伝えられた購入の条件によって異なります)。
司法書士の専門外の業務については、外部の専門家に依頼して、手続きを進めてもらいます。

税理士さんのご紹介
  • 不動産の名義の決め方により、税務上の有利不利が生じる場合
  • 不動産売却に伴う譲渡所得税の申告が必要になる可能性がある場合
  • 相続税の申告が必要になる可能性がある場合
遺品整理業者さんのご紹介
  • ご自宅内の荷物の片付け、処分の必要がある場合
解体業者さんのご紹介
  • 建物を解体して売却される場合
土地家屋調査士さんのご紹介
  • 土地の分筆・境界確定や測量が必要となる場合
  • 建物の解体をされる場合は、滅失の登記も必要となります 
STEP.8
不動産の売買契約

買主の候補主が決まり、売買代金、代金授受の期限、土地測量の有無、建物解体の要否など、売買の諸条件が決まったら、売買契約書を結びます。司法書士は、必要に応じて契約書のチェック、契約の立会いを行います。

STEP.9
売買代金の授受

売買代金の授受は、一般的には平日の昼間に、金融機関や不動産業者の事務所、司法書士の事務所で行ないます。司法書士は、売主側の司法書士として、不動産売買の手続きに参加します。

STEP.10
不動産売買代金の分割

不動産の遺産分割協議の際、「売却代金を相続人間で分割する」という約束があった場合は、諸経費を控除し、相続人の皆さんに分割します。

STEP.11
相続税の申告

相続税の申告が必要なお客様には、税理士さんをご紹介します。申告期限は、相続開始から10か月以内です。

STEP.12
譲渡所得の申告

相続税の申告とは別に、売買の翌年、譲渡所得の申告が必要な場合は、税理士さんをご紹介します。
居住用不動産の3,000万円控除、空き家を売却した時の3,000万円控除を使う場合は、譲渡所得が発生しなくても、税務署への申告が必要です。

※譲渡所得税の課税対象になるかどうかを判断してもらうにあたり、土地建物を購入された時の金額の把握が必要です。お客様には、予め、売買契約書や建物の建築請負契約書を探していただくようお願いしています。

地方の農地・山林など、元々、売却が困難な不動産、処分すること自体が難しい不動産もあります。農地であれば、農地法による制限があったり、山林であれば、無償であっても引き取ってもらうことが望めない場合も多々あります。

このページは、市街地にあるマンション、土地や建物を想定したご説明になっています。
全ての不動産が、同じような流れで売却できるわけではないことをご了承下さい。

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