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不動産売却に必要な諸経費

目次【不動産売却に必要な諸経費】
  1. 不動産売却に必要な諸経費
  2. 不動産売却と税金

不動産売却に必要な諸経費

相続した不動産を売却する場合、売却に必要な諸経費は、下記のような内容になります。
「必ず必要」となる支出もあれば、個別の事情によって、また買主から提示された「買付の条件次第で必要」となる費用もあります。
不動産業者さんの仲介報酬や登記費用は、売買代金を授受する際の「後払い制」です。
測量費用・解体費用は事前の支出が必要ですが、司法書士とのお付き合いと、売買契約が成立していれば、お支払いを待ってもらえることもあります。

不動産業者さんへの仲介報酬
  • 成功報酬制で、売買代金が成立し、売買代金授受の時に支払います。
    売買代金が400万円以上の場合は、「3%+6万円」×消費税となります。
動産・荷物の処分費用
  • マンションや建物を売買する場合、自宅内にある荷物の処分は売主側で行うのが基本。荷物の処分業者さん、遺品整理業者さんにお願いし、動産の処分をしてもらう場合に必要です。
土地の測量・境界確定費用 
  • 一戸建ての売買場合で、買主側から売買の条件とされた場合。
    土地家屋調査士さんに支払います。
建物の解体費用
  • 一戸建ての売買の場合で、買主側から売買の条件とされた場合。
    もしくは、空き家の3,000万円控除を使う目的で、税金面のメリット等を考えて事前に解体することもあります。
売買契約書に貼付する印紙税
  • 売買代金によって異なります。例えば、500万円~1,000万円の場合で5,000円。1,000万円~5,000万円の場合で1万円です。
司法書士に支払う登記費用
  • 関西地方では、売主は「売渡しに必要な登記費用」を負担。買主は「所有権移転の費用及び登録免許税を負担」とするのが一般的です。売主負担の登記費用は、一般的には3~4万円程度です。
譲渡所得が発生した場合の所得税・住民税
  • 売却時ではなく、売却した翌年に必要になる可能性がある支出です。
  • 土地の測量が必要か、建物の解体(取り壊し)が必要かは、買主の意向に左右される部分が多いです。基本的には、売主側の責任として「必ず行なわなければならないこと」ではありません。
  • 測量や建物の解体が売買代金に有利になる場合であったり、もしくは、税金面での優遇措置を利用するため、売主側の都合で先行して進めることもあります。この点、司法書士や税理士等の「専門家を味方につけ、アドバイスを受けながら進める」のが、上手に売却するための「コツ」です。

不動産売却と税金

不動産の売却で譲渡益が出た場合、譲渡所得税と住民税が課税されます。 不動産売却の翌年、確定申告をする方法で支払います。

譲渡所得金額=収入金額-(取得費+譲渡費用)-特別控除額

税金の専門家は税理士さんです。
税率などの細かい話は割愛しますが、遺産分割の方法によって、また相続登記の入れ方によって、「譲渡所得税が課税される」「課税されない」という問題が起こりえます。司法書士と税理士さん、不動産業者さんが連携しながらご相談をお受けないと、お客様に不利益な結果になる恐れがある部分です。

譲渡所得が課税される場合、翌年の所得税、住民税だけでなく、相続人の医療保険料、医療保険・介護保険の負担割合に影響が出たり、扶養を外れることになったり、といった影響が出る可能性もあります。
※取得費計算のため、土地・建物を購入された時の売買契約書、建物の建築請負契約書類は、貴重な書類となります。

★ポイントとなる制度

(1)被相続人の居住用不動産(空き家)を売却した場合の特例

相続した日から3年以内(3年を経過する日の属する年の12月31日まで)に、被相続人が居住の用に供していた家屋を相続した相続人が、建物取り壊し後の土地を譲渡した場合、譲渡所得の金額から3,000万円を控除することができる制度。いわゆる「空き家の3,000万円控除」の制度です。

  • 昭和56年5月31日以前に建築されたこと
  • 区分所有建物登記がされている建物でないこと
  • 相続の開始の直前において、被相続人以外に居住をした人がいなかったこと

以上が主な要件になりますが、さまざまな書類が必要になるため、相続手続きの時から税理士さんに関与をお願いしています。

要件に当てはまる場合は、「土地建物込み」で売却するのではなく、「先に建物を取り壊しする」ことで、税金面で有利になる可能性があります。
また、「不動産の名義は父のまま。母が相続するという話をしたものの、相続登記しないままに母が亡くなられた」という場合は、一旦、母名義で相続登記をした上、母の遺産分割を行うことで、要件を満たすことができた例もあります。
さらに、相続による名義人を共有とする遺産分割をすることで、3,000万円×2=6,000万円分の控除を使えた例もあります。

(2)居住用不動産を譲渡した場合の特例

相続により名義人となった相続人自身が、居住用不動産として利用していた場合、譲渡所得から3,000万円を控除することができる制度です。
居住されていた相続人が相続した後、高齢者施設に入居するために売却をするような場合に利用できています。

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