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取扱事例(相続からの不動産売却)

このページでは、当事務所が遺産承継業務・相続登記をご依頼いただいたお客様が、どのように不動産の売却・処分を進められたか、実際の事例をまとめてお伝えしています。

司法書士は、不動産の仲介業務を行なうことはできませんので、売却活動は不動産業者さんにお願いすることになりますが、お客様からご希望がある場合は、不動産の売却・処分が終わるまで、お付き合いしています。

不動産の売却に際しては、相続登記の名義の決め方、遺産分割協議書の記載方法など、法律面で気をつけないといけないポイントがあります。不動産業者(仲介業者)さん、土地家屋調査士さん、税理士さんなど、必要に応じて各専門家をご紹介し、それぞれの専門家と連携を取りながら、最善の方法をご提案していきます。

  • お客様個人が特定されないよう、一部脚色してご説明しています。

事例1 空き家の3000万円控除を利用した事例

◎前提

不動産の名義人は母。母(平成7年死亡)、父(平成31年死亡)の順で亡くなられていた事例。相続人は、姉・妹の2名でそれぞれ独立されており、不動産には亡父が住まれていました。母死亡後、相続登記はされていなかったものの、固定資産税は亡父が支払っており、「父が相続した不動産だ」という認識が全員にありました。

◎相続登記の進め方

相続によって取得した被相続人の居住用不動産を、平成28年4月1日から令和5年12月31日までに売却した場合、一定の要件に当てはまる場合は、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除できる制度があります。
要件を満たす事例であったため、事前に税理士さんにご相談の上、おふたりで3,000万円控除を使えるようにするため、

  1. 父相続→相続人亡母
  2. 母相続→1/2姉、1/2妹
と段階を踏んで、共有名義で登記することで、おふたりで3,000万円控除を使えるようにしました。

◎不動産業者さんのご紹介

不動産業者さんをご紹介し、お客様のご希望に沿った方法で売却活動を進めてもらいました。買主さん側の意向と、「空き家の3,000万円控除」を使うためには、解体することが必要であるため、解体業者さんの段取りもお願いしています。

◎税理士さんへの引き継ぎ

空き家の3,000万円控除を使うためには、役所で証明を取ってもらう必要があるため、税理士さんとも売却方法の情報を共有し、税務上問題がないようチェックしてもらっています。売却の翌年は、譲渡所得がかからない場合でも、確定申告が必要となります。

事例2 後見人として裁判所の許可を取って売却した事例

◎前提

不動産売却の前提で、成年後見人の選任が必要で、当事務所の司法書士が成年後見人として売却した事例。仲介業者さんからの依頼で、すでに買受け希望者がおられる状態でご依頼をお受けしました。

◎相続登記の進め方

司法書士が成年後見人として、相続登記。

◎土地家屋調査士さんに依頼

売却の条件として、境界確定と地積更正登記を求められていたため、土地家屋調査士さんに依頼。

◎裁判所での売却許可の手続き

被後見人さんの居住用不動産売却のためには、裁判所の許可が必要です。
買付け希望者が提示されている金額が妥当であることを確認するため、第三者の不動産業者さんに査定を依頼。金額が妥当であることの裏付けを取った上で、手続きを進めました。

◎譲渡所得税の申告

取得費の計算も含め、細かな計算が必要であったため、税理士さんに依頼。
所得税、住民税の他、翌年の介護保険料が上がったり、医療費の限度額が上がったり、売却によってプラスの財産を得た分、所得税、住民税以外にも注意しないといけないことを経験しました。

事例3 遺品整理と預貯金はご自身で手続きされた事例

◎前提

相続人間で、不動産の相続人となる人(A)が、売却代金も受け取ると合意ができていた事例。

◎相続登記の進め方

遺産分割協議書に相続人全員に書類捺印をもらって、不動産の登記名義人をAとする相続登記を申請。

◎不動産業者さんをご紹介

遺品整理は相続人の方が手配されていたため、遺品整理が完了するタイミングで現地訪問。カギをお預かりし、売却活動に入ってもらいました。
(司法書士は、相続登記と並行して、管理組合の名義人変更届、管理費の引き落とし口座の変更、光熱費支払方法の確認などを行ないました)

◎不動産の売却

不動産の売却後、諸費用をご清算させていただき、相続手続は完了となりました。
別途、預貯金については、相続人間の話し合いで分割してもらっています。

事例4 遠方の不動産の売却をお手伝いできた事例

◎前提

相続人は1名。不動産は遠方であったものの、確実に売却が見込めるという前提で、大阪の仲介業者さんに依頼。

◎相続登記の進め方

法定相続人1名のため、相続人名義とする相続登記を申請。

◎不動産業者さんをご紹介

相続登記と並行して、仲介業者さんをご紹介。カギをお預けしてもらう前に、再度家の中を整理してもらい、重要な書類(不動産購入時の売買契約書等)を探していただくことにしました。

◎不動産の売却

古い建物でしたが、「建物内の動産の処分も不要」という特約付きで売買が成立。
売り渡しの登記については、事前に依頼者である相続人の捺印をいただき、遠方のため、売買代金授受の日は、売主さん欠席で手続き(売買代金は振り込み)を完了しました。

◎税理士さんのご紹介

相続税が課税されるため、また、売却による譲渡所得が発生するため、相続登記が完了したタイミングで税理士さんをご紹介。税務署への申告に必要な書類の授受は、税理士さんと直接していただいています。

事例5 未登記建物について3000万円控除を利用できた事例

◎前提

相続開始は平成29年。相続人AB。預貯金を含めて法定相続分で分割されるものの、不動産の登記名義人はA。未登記建物に居住されていたものの、固定資産課税台帳上の名義人は先代のままだった、という事例。

◎相続登記の進め方

未登記建物については、役所の課税台帳上の名義人が先代のままであったものの、売却の前に取り壊しを行なう予定であったため、建物に関する相続登記は行わず。

◎税理士さんをご紹介

被相続人の居住用住宅を売却した時の3,000万円控除の制度が、平成28年からスタートしていたため、事前に税理士さんにご相談。「未登記建物であっても利用できる」という結論で進めました。

◎不動産業者さんをご紹介

税理士さんの見解を元に、未登記建物については事前に取り壊しする前提で、売却活動に入ってもらいました。解体業者さんの手配も依頼。

◎土地家屋調査士さんをご紹介

不動産売却の前提に、土地の境界確定を求められたため、土地家屋調査士さんをご紹介。
預貯金を含む遺産承継の手続きのご依頼を受けていたため、測量の費用や、解体費用も、司法書士がお預かりする相続財産からお支払いしました。

◎不動産の売却

不動産の売却手続きは、司法書士の事務所にて行ないました。

◎相続税・譲渡所得の申告

相続人AB間の合意で、翌年に支払いが必要となる譲渡所得税・住民税も含めて法定相続分で分割したい、というご要望であったため、税理士さんには翌年の申告も含めてご依頼。預貯金の分割割合も含めて、調整してもらいました。

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