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不動産の売却手続き

相続された不動産の売却手続き

このページでは、不動産の相続手続きを終えられた方、もしくは、相続手続きと並行して不動産の売却を進められる方向けに、不動産の売却手続きを「司法書士の目線」でご説明しています。

売却に関する基本的な仕組みと、売却手続きの流れを予め知っておくことが、上手に進める「コツ」です。不動産の売却方法は、大きく分けて、次の2つが考えられます。

(1)不動産業者さんに仲介を依頼

宅地建物取引業者さんに、買主を探してもらうよう依頼する方法です。
自力で買主を見つけてくるのは困難ですので、多くの場合では、不動産業者さんに依頼して、買い手さんを探してもらいます。

A.専属専任媒介契約

仲介の依頼先を1社と決めて「専属専任媒介契約」を交わして、不動産の売却活動に入ってもらうのが一般的です。 1社にしか依頼しないことに対し不安を感じられることもありますが、1社の業者さんが窓口になって、レインズに登録したり、複数社に情報提供してくれますので、関係者の「窓口になってもらう方」だと解釈してもらえればいいです。

A.専属専任媒介契約

仲介業者さんの報酬は、売買の価額が400万円以上の場合、「売買代金に対して(3%+6万円)×消費税」と、国土交通省告示により上限額が定められています。売買が成立しなければ報酬を支払う必要がない、成功報酬制であるのが特徴です。

  • 売主は、売主側の仲介業者さんに報酬を支払います。
  • 買主は、買主側の仲介業者さんに報酬を支払います。
  • 売主買主の仲介業者さんは、結果的に同じになることもあれば、違う結果になることもあります。

B.一般媒介契約

多くの方がイメージされている売却方法は、下記の進め方。「一般媒介契約」と言われる方法で、いろいろな業者さんにお声掛けをして、探してもらう方法です。

B.一般媒介契約

売却を依頼する業者さんを増やせば、その分間口が広がるため、買主の選択が広がるようなイメージがあります。しかし、業者A・B・Cとすれば、他社が先に契約を取り付けると、報酬を受け取る機会を失うため、業者さんとしては動きづらい状態です。
また、買主1・2・3・4・5としても、どの業者さんの話を元に検討していいのか分からないため、混乱の元になることもあります。

(2)個人間売買(自ら買主さんを探す)

仲介業者さんに依頼せず、売主自らが買主さんを探してくる方法です。
よくあるケースとしては、隣地の人との売買で、かつ現金で売買する場合が考えられます。
相続人である売主自ら買主さんを探して、売買代金、支払い時期、固定資産税の清算方法、瑕疵担保責任(契約不適合責任)の有無など、売買に必要な条件について合意ができれば、不動産業者さんに依頼しなくても売買を成立させることは可能です。
売買契約書や固定資産税の清算書、売買代金の領収書は、登記を依頼する司法書士に作成を依頼します。

売却活動を依頼する業者さん探し

「どの業者さんに売却活動を依頼するか」は、不動産の売却活動の第一ステップ。 一番難しい部分でもありますが、この部分で選択を誤らなければ「意外と順調に進む」ことも多いです。

  1. 大手の業者さんがいいのではないか
  2. 地元の業者さんがいいのではないか
  3. よくチラシが入っている業者さんがいいのではないか
  4. 知り合いから紹介してもらうのがいいのではないか
  5. 高く査定してくれる業者さんがいいのではないか

いろいろと分からないことがある中で、ネットで査定を依頼したり、会社まで相談に行かれたり、売却対象となる不動産の現地で落ち合ってお話しをしてもらって、不動産業者さん選びをされることになります。

不動産業者さん探しの方法に正解はありませんが、残念なことに、自分の気持ちに配慮した売却活動をしてもらえなかった…というお声を、司法書士の立場から、よく見聞きしています。

「大手の業者さんだから安心」とは言えない事情も把握しています。各営業担当の方には、成績もついてまわります。支店の成績もあります。
高い査定額があったとしても、実際にその価格で「買い取ってもらえる」ことを約束されたわけではありません。依頼を受ける目的で高値の査定書を提示し、少しずつ減額するように言われる・・・という話も聞きます。

もっとも、計画的に、高目の金額で売却に出して様子を見る。値段の交渉に備える、という方法で進めることもあります。

本サイトを運営している司法書士自身、自分の不動産の売却を経験しています。
「買う時よりも、売る時のほうが何倍も難しい」というのが実感です。

また、成年後見業務の中で、売主の法定代理人として、自らが売主の立場となる不動産の売買も日常的に経験しています。「この不動産は、業者さんに買い取ってもらうほうがいい」「この不動産なら、レインズに出してじっくり売るほうが高く売れる」など、件数を積み重ねることで、司法書士自身の感覚も磨かれてきます。

不動産を業務として取り扱っていない限り、一生の中で、不動産の売買を何度も経験をすることはできませんが、司法書士自身が経験することで、「こういう場合は、こう進めればいい」「こういう頼み方がいい」というポイントが、経験として分かってきました。

司法書士吉田事務所を通して売却を希望されるお客様には、司法書士が「お客様の側」に立って、司法書士とお客様が一緒になって各種専門家にお願いする、というスタンスでおります。

不動産売却が難しいケース

最近増えていますのは、地方に山林や農地を所有されているケースです。
また、市街地であっても、道路に面していなかったり、再建築ができない土地であれば、価値が大幅に下がる傾向があります。 農地については、転用して他の用途で使ったり、隣地の所有者に引き取ってもらえる場合もありますが、「無償であっても処分ができない」という場合も多々あります。

売却を希望される場合でも、必ずしも売却できるとは限りませんので、予め了承下さい。

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お元気なうちから、ご自分の相続をどうするか、不動産や葬儀・お墓をどうするか、考えられる方が増えています。遺言書の作成の他、「葬儀を依頼する葬儀社」「相続手続きを依頼する司法書士事務所」を予めご相談いただくことで、後々の手続きがスムーズに進みます。

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