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不動産名義変更(相続登記)

不動産の名義変更は、土地建物・マンションなど、不動産を所有されていた方が亡くなった場合に必要となる相続登記のことです。不動産の名義変更に必要な書類、名義の決め方、不動産の遺産分割の方法について、詳しくご紹介します。

不動産の名義変更(相続登記)とは

相続登記とは、亡くなられた方が不動産を所有者されていた場合に、法務局で行なう名義変更の手続きのことです。土地・建物の他、マンションであっても同様の手続きを行ないます。
相続された不動産を売却される場合、一旦、相続人名義に変えた後でないと、不動産の売却手続きができません。

不動産の名義変更

また、今すぐ不動産を売却される予定がない場合でも、名義を変更する場合には、相続人全員の実印と印鑑証明書が必要となるため、相続人間で連絡が取れるうちに手続きをされておくことをお勧めします。

  • 不動産の名義は、一旦、相続人名義に変更しなければ、第三者に売却することはできません。「直接名義を変えると、費用を節約できるのではないか」というのは、『よくある勘違い』です。まずは相続人間で話し合いをし、相続登記を行ないます。

不動産の名義変更(相続登記)必要書類

法務局に提出する書類は、下記のような内容となります。
遺産分割協議による相続登記の場合を例としてご説明します。

被相続人の戸籍謄本・改製原戸籍・除籍謄本
  • 12~13歳頃まで連続したものが必要
被相続人の住所証明書としての住民票除票か戸籍の附票
  • 登記上の住所から最終住所までの証明がつくもの
遺産分割協議書
  • 司法書士が作成します
相続人全員の戸籍謄本・印鑑証明書
不動産の名義人になる相続人の住民票
固定資産評価証明書
  • 権利証は原則提出不要ですが、亡くなられてから年月が経過しており、被相続人の住所の証明書が取れない場合は必要です。被相続人の住民票の除票や戸籍の附票は、多くの役所で「保存期間5年」という扱いをしているためです。

不動産の名義の決め方

相続によって、不動産の名義をどなたにされるのかは、法律的に考えると、「不動産の権利を誰が持つか」ということ。安易に名義を決めてしまうと、後々のトラブルの元です。
不動産を相続した相続人が、居住したり、売却・賃貸する権限を持つことになります。

(1)相続人の誰かが住まれる場合

住まれる相続人名義にすることを検討しましょう。

(2)不動産を賃貸される場合

賃貸収入を受け取られる相続人名義にすることを検討しましょう。

(3)不動産を売却される場合

不動産の売却代金を受け取る人名義にすることを検討しましょう。
但し、不動産を売却したお金を分割される場合は、2つの方法があります。

1.代表相続人名義にする
遺産分割協議書に「不動産の売却後、諸費用を引いて分割する」旨を記載しておきます。譲渡所得の申告は、各相続人がされるのが原則です。
2.相続人共有の名義にする
共有持分の割合で、売却代金を取得されることになります。
譲渡所得の申告も、各相続人が共有持分に沿って行ないます。

土地や建物の売却によって、譲渡所得が発生する場合(買った金額と比べてプラスになる場合)は、相続人が所得税や住民税を負担することになります。
名義の決め方次第で、税金の負担が異なってくる可能性があります。
必要に応じて、税理士さんにご相談しながら進めます。

  • 譲渡所得は、「収入-(取得費+譲渡費用)-特別控除」で計算しますが、取得費について、建物に関しては減価償却して計算します。

不動産の遺産分割の方法

不動産の分け方は、さまざまなパターンが考えられますが、相続人間での話し合い次第です。
相続人間で話し合いを行うことを、法律では「遺産分割協議」と呼ばれています。
主な遺産分割方法の一例をご紹介します。

(1)不動産ごとに名義を決める

A土地建物は母名義。
B土地は長男名義とする方法。

(1)不動産ごとに名義を決める
(2)不動産と金融資産で分ける

不動産は母名義。
預貯金は長男名義とする方法。

(2)不動産と金融資産で分ける
(3)1つの土地を分筆する場合

A土地を2筆に分筆。
A-1を長男名義。
A-2を次男名義にする方法。

(3)1つの土地を分筆する場合
(4)不動産相続の代償金を支払う場合

相続財産はA不動産のみ。
長男が相続する代償として、長男が次男に金銭を支払う方法。

(4)不動産相続の代償金を支払う場合
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