相続不動産の売却　ご相談なら堺市堺区の司法書士吉田法務事務所へ

このページでは、不動産の相続手続きを終えられた方、もしくは、相続手続きと並行して不動産の売却を進められる方向けに、不動産の売却手続きを「司法書士の目線」でご説明しています。

売却に関する基本的な仕組みと、売却手続きの流れを予め知っておくことが、上手に進める「コツ」です。不動産の売却方法は、大きく分けて、次の２つが考えられます。

（１）不動産業者さんに仲介を依頼

宅地建物取引業者さんに、買主を探してもらうよう依頼する方法です。
自力で買主を見つけてくるのは困難ですので、多くの場合では、不動産業者さんに依頼して、買い手さんを探してもらいます。

Ａ．専属専任媒介契約

仲介の依頼先を１社と決めて「専属専任媒介契約」を交わして、不動産の売却活動に入ってもらうのが一般的です。 １社にしか依頼しないことに対し不安を感じられることもありますが、１社の業者さんが窓口になって、レインズに登録したり、複数社に情報提供してくれますので、関係者の「窓口になってもらう方」だと解釈してもらえればいいです。

仲介業者さんの報酬は、売買の価額が４００万円以上の場合、「売買代金に対して（３％＋６万円）×消費税」と、国土交通省告示により上限額が定められています。売買が成立しなければ報酬を支払う必要がない、成功報酬制であるのが特徴です。

• 売主は、売主側の仲介業者さんに報酬を支払います。
• 買主は、買主側の仲介業者さんに報酬を支払います。
• 売主買主の仲介業者さんは、結果的に同じになることもあれば、違う結果になることもあります。

Ｂ．一般媒介契約

多くの方がイメージされている売却方法は、下記の進め方。「一般媒介契約」と言われる方法で、いろいろな業者さんにお声掛けをして、探してもらう方法です。

売却を依頼する業者さんを増やせば、その分間口が広がるため、買主の選択が広がるようなイメージがあります。しかし、業者Ａ・Ｂ・Ｃとすれば、他社が先に契約を取り付けると、報酬を受け取る機会を失うため、業者さんとしては動きづらい状態です。
また、買主１・２・３・４・５としても、どの業者さんの話を元に検討していいのか分からないため、混乱の元になることもあります。

（２）個人間売買（自ら買主さんを探す）

仲介業者さんに依頼せず、売主自らが買主さんを探してくる方法です。
よくあるケースとしては、隣地の人との売買で、かつ現金で売買する場合が考えられます。
相続人である売主自ら買主さんを探して、売買代金、支払い時期、固定資産税の清算方法、瑕疵担保責任（契約不適合責任）の有無など、売買に必要な条件について合意ができれば、不動産業者さんに依頼しなくても売買を成立させることは可能です。
売買契約書や固定資産税の清算書、売買代金の領収書は、登記を依頼する司法書士が作成します。

「どの業者さんに売却活動を依頼するか」は、不動産の売却活動の第一ステップ。 一番難しい部分でもありますが、この部分で選択を誤らなければ「意外と順調に進む」ことも多いです。

最近増えていますのは、地方に山林や農地を所有されているケースです。
また、市街地であっても、道路に面していなかったり、再建築ができない土地であれば、価値が大幅に下がる傾向があります。 農地については、転用して他の用途で使ったり、隣地の所有者に引き取ってもらえる場合もありますが、「無償であっても処分ができない」という場合も多々あります。

土地建物の売却を希望される場合でも、必ずしも売却できるとは限りませんので、予め了承下さい。