不動産売却の諸経費　ご相談なら堺市堺区の司法書士吉田法務事務所へ

相続した不動産を売却する場合、売却に必要な諸経費は、下記のような内容になります。
「必ず必要」となる支出もあれば、個別の事情によって、また買主から提示された「買付の条件次第で必要」となる費用もあります。
不動産業者さんの仲介報酬や登記費用は、売買代金を授受する際の「後払い制」です。
測量費用・解体費用は事前の支出が必要ですが、司法書士とのお付き合いと、売買契約が成立していれば、お支払いを待ってもらえる（売買代金を受け取った時に清算できる）こともあります。

不動産の売却で譲渡益が出た場合、譲渡所得税と住民税が課税されます。 不動産売却の翌年、確定申告をする方法で支払います。

税金の専門家は税理士さんです。
税率などの細かい話は割愛しますが、遺産分割の方法によって、また相続登記の入れ方によって、「譲渡所得税が課税される」「課税されない」という問題が起こりえます。司法書士と税理士さん、不動産業者さんが連携しながらご相談をお受けないと、お客様に不利益な結果になる恐れがある部分です。

譲渡所得が課税される場合、翌年の所得税、住民税だけでなく、相続人の医療保険料、医療保険・介護保険の負担割合に影響が出たり、扶養を外れることになったり、といった影響が出る可能性もあります。
※取得費計算のため、土地・建物を購入された時の売買契約書、建物の建築請負契約書類は、貴重な書類となります。

★ポイントとなる制度

（１）被相続人の居住用不動産（空き家）を売却した場合の特例

相続した日から３年以内（３年を経過する日の属する年の１２月３１日まで）に、被相続人が居住の用に供していた家屋を相続した相続人が、建物取り壊し後の土地を譲渡した場合、譲渡所得の金額から３，０００万円を控除することができる制度。いわゆる「空き家の３，０００万円控除」の制度です。

以上が主な要件になりますが、さまざまな書類が必要になるため、相続手続きの時から税理士さんに関与をお願いすることをお勧めします。

要件に当てはまる場合は、「土地建物込み」で売却するのではなく、「先に建物を取り壊しする」ことで、税金面で有利になる可能性があります。
また、「不動産の名義は父のまま。母が相続するという話をしたものの、相続登記しないままに母が亡くなられた」という場合は、一旦、母名義で相続登記をした上、母の遺産分割を行うことで、要件を満たすことができた例もあります。
さらに、相続による名義人を共有とする遺産分割をすることで、３，０００万円×２＝６，０００万円分の控除を使えた例もあります。

（２）居住用不動産を譲渡した場合の特例

相続により名義人となった相続人自身が、居住用不動産として利用していた場合、譲渡所得から３，０００万円を控除することができる制度です。
居住されていた相続人が相続した後、高齢者施設に入居するために売却をするような場合に利用できています。